ZAKON O POREZIMA NA IMOVINU: U slučaju da je ugovorom o prodaji nepokretnosti ugovoreno da će porez na prenos apsolutnih prava platiti kupac, poresko rešenje će glasiti na ime prodavca, jer Zakon njega prepoznaje kao poreskog obveznika, dok će kupac biti naznačen kao solidarni dužnik. U slučaju da kupac ne plati porez, prinudna naplata biće pokrenuta protiv prodavca koji će biti dužan da ga plati, a potom da od kupca zahteva refundaciju plaćenog iznosa

Kada kupac kupuje stan od fizičkog lica, ili pravnog lica kojem osnovna delatnost nije promet nepokretnosti, biće dužan da plati porez na prenos apsolutnih prava. On se plaća prilikom prenosa prava svojine na nepokretnosti uz naknadu, a poreska obaveza nastaje danom zaključenja ugovora o prodaji.

“Zakonom o porezima na imovinu ("Sl. glasnik RS", br. 26/2001, "Sl. list SRJ", br. 42/2002 - odluka SUS i "Sl. glasnik RS", br. 80/2002, 80/2002 - dr. zakon, 135/2004, 61/2007, 5/2009, 101/2010, 24/2011, 78/2011, 57/2012 - odluka US, 47/2013, 68/2014 - dr. zakon, 95/2018, 99/2018 - odluka US, 86/2019, 144/2020, 118/2021, 138/2022 i 92/2023) propisano je da je obveznik poreza na prenos apsolutnih prava prodavac. Međutim, u najvećem broju kupoprodajnih procesa kupac preuzima ovu obavezu na sebe. U slučaju dogovora prodavca i kupca da ovaj porez plati kupac, neophodno je da se ta obaveza definiše u ugovoru o prodaji nepokretnosti”, kaže advokat Aleksandra Andrejić.

Kako naglašava, čak i u slučaju da je ugovorom o prodaji nepokretnosti ugovoreno da će porez platiti kupac, poresko rešenje će glasiti na ime prodavca, jer Zakon njega prepoznaje kao poreskog obveznika, dok će kupac biti naznačen kao solidarni dužnik.

“To praktično znači da će, u slučaju da kupac ne plati porez, prinudna naplata biti pokrenuta protiv prodavca koji će biti dužan da ga plati, a potom da od kupca zahteva refundaciju plaćenog iznosa”, dodaje sagovornica.

U praksi stvari funkcionišu drugačije. Andrejić ističe da se kupac najčešće obavezuje da plati ovaj porez, a prodavac ga u samom ugovoru o prodaji nepokretnosti ovlašćuje da u njegovo ime i za njegov račun podnese poresku prijavu i da ga zastupa u postupku utvrđivanja i plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava.

“Dakle, od dogovora prodavca i kupca zavisi čija će biti obaveza da plati porez na prenos apsolutnih prava. U slučaju da o tome ne postoji odredba u ugovoru, obaveza plaćanja je na prodavcu jer ga zakon prepoznaje kao poreskog obveznika”, objašnjava Andrejić.

Kako se obračunava porez na prenos apsolutnih prava?

Osnovica poreza na prenos apsolutnih prava je ugovorena cena u trenutku nastanka poreske obaveze, ukoliko nije niža od tržišne vrednosti. Ukoliko nadležni poreski organ oceni da je ugovorena cena niža od tržišne, ima pravo da u roku od 60 dana od dana prijema poreske prijave utvrdi osnovicu u visini tržišne vrednosti.

“Ako poreski organ u tom roku ne utvrdi poresku osnovicu u visini tržišne vrednosti, činiće je ugovorena cena. Poreska stopa poreza na prenos apsolutnih prava je 2,5 odsto”, navodi sagovornica.

Ko je oslobođen plaćanja ovog poreza?

Na pitanje postoji li neki način da se kupac oslobodi plaćanja ovog poreza, Aleksandra Andrejić kaže da zakon za kupce prvog stana propisuje pravo na poresko oslobođenje.

“Porez na prenos apsolutnih prava ne plaća kupac koji kupuje prvi stan, i to za površinu koja za kupca prvog stana iznosi do 40 metara kvadratnih i za članove njegovog porodičnog domaćinstva koji od 1. jula 2006. godine nisu imali u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije, do 15 kvadrata po svakom članu”, navodi ona.

Uslovi koje kupac treba da ostvari da bi dobio oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava su sledeći:

• Da je punoletni državljanin Republike Srbije, sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije
• Da od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o prodaji na osnovu koga stiče prvi stan, nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije.

Ako kupac prvog stana kupuje svojinski udeo na stanu, pravo na poresko oslobođenje ostvaruje se u srazmeri sa svojinskim udelom u odnosu na površinu do 40 metara kvadratnih, odnosno do 15 kvadrata.

Zbog čega masovno kasne rešenja?

Iako se često može čuti da rešenja o utvrđivanju ovog poreza često kasne, zakonom je propisano da je nadležan organ dužan da izda rešenje kojim se utvrđuje porez na prenos apsolutnih prava najkasnije u roku od 30 dana od pokretanja postupka. Međutim, praksa je drugačija.

“U zavisnosti od toga koja filijala Poreske uprave je nadležna za donošenje rešenja, različito je i vreme čekanja na ovo rešenje. Praksa pokazuje da su u ‘manjim’ gradovima poreski službenici daleko ažurniji nego u Beogradu. Pretpostavićemo da je to usled činjenice da se obavlja manji promet nepokretnosti. Građani obično rešenje dobijaju u roku od dva do tri meseca. Iz svoje lične prakse ne znam ni za jedan slučaj da je rešenje doneto u zakonskom roku od mesec dana. Međutim, u Beogradu se rešenja neretko čekaju i po godinu dana, a nekada i duže”, ističe Andrejić.

“Ono što se u praksi može primetiti jeste da je Poreska uprava ažurnija kada se radi o donošenju rešenja kojim se utvrđuje poreska obaveza, dok kako sami kažu, donošenje rešenja kojima se priznaje pravo na poresko oslobođenje nisu prioritetna. Tome u prilog govore i primeri iz prakse, gde klijenti na rešenja čekaju još od 2019. i 2020. godine”.

Kada zastareva porez na prenos apsolutnih prava?

Kod zastarelosti treba razlikovati relativni i apsolutni rok. Kada je reč o relativnoj zastarelosti, pravo Poreske uprave na utvrđivanje i naplatu poreza zastareva za pet godina od dana kada je zastarelost počela da teče.

“Zastarelost prava na naplatu poreza počinje da teče od prvog dana naredne godine od godine u kojoj je obaveza poreskog dužnika dospela za plaćanje. Zastarelost se prekida svakom radnjom Poreske uprave preduzetom protiv poreskog dužnika u cilju utvrđivanja i naplate poreza. Posle prekida zastarelost počinje da teče iznova, a vreme koje je proteklo pre prekida ne računa se u rok za zastarelost”, navodi sagovornica i dodaje da rok zastarelosti od pet godina teče ukoliko Poreska uprava u tom periodu ne preduzme nikakvu aktivnost u cilju utvrđivanja i naplate poreza.

Što se tiče apsolutne zastarelosti, pravo na utvrđivanje i naplatu poreza uvek zastareva u roku od deset godina od isteka godine u kojoj je porez trebalo utvrditi ili naplatiti.

“Čak i ukoliko je Poreska uprava preduzimala aktivnosti u cilju utvrđivanja i naplate poreza (primera radi slala opomene, pokrenula postupak prinudne naplate i slično), porez jednostavno zastareva po isteku deset godina”, ističe advokatica.

Ranije se, kako kaže sagovornica, dešavalo da porez zastari, međutim u poslednjih pet-šest godina to je postalo praktično nemoguće. Naime, prilikom zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti poreske prijave se podnose preko javnog beležnika koji overava ugovor i dostavlja ih katastru nepokretnosti koji ih potom prosleđuje Poreskoj upravi i organu jedinice lokalne samouprave nadležnom za utvrđivanje, naplatu i kontrolu izvornih prihoda jedinice lokalne samouprave (poreza na imovinu).

Izvor: Vebsajt Biznis, Marija Jovanović, 31.10.2024.
Naslov: Redakcija