O primeni Zakona o stanovanju i održavanju zgrada

Nebojša Antešević za PRAVO U PRIVREDI

Paragraf intervju - JUL 2017

Kada očekujete prve rezultate primene ovog zakona, odnosno kada će početi primena u punom obimu?

Prvi rezultati primene Zakona o stanovanju i održavanju zgrada (“Sl. glasnik RS”, br. 104/2016) su već merljivi.

Resorno Ministarstvo, kao predlagač Zakona, od januara intezivno radi na obezbeđivanju svih zakonskih, ali i drugih tehničkih i praktičnih uslova za što uspešniju primenu Zakona, kao i na aktivnostima usmerenim približavanju novih zakonskih rešenja građanima i pomoći građanima u što efikasnijoj primeni Zakona, posebno u delu upravljanja u zgradama i održavanja zgrada. Donošenjem podzakonskih akata koji se tiču upravljanja i održavanja, uspostavljanjem Registra stambenih zajednica, a uskoro i Registra profesionalnih upravnika u koji će biti upisani prvi licencirani profesionalni upravnici nakon polaganja ispita, koji će krajem jula organizovati Privredna komora Srbije nakon niza sprovedenih obuka za profesionalne upravnike, ostvareni su svi zakonski uslovi za potpunu primenu Zakona u pogledu upravljanja u zgradama, kao i održavanja zgrada, kao najvažnijih aspekata u primeni Zakona o stanovanju i održavanju zgrada.

U što boljoj primeni Zakona s ciljem unapređenja oblasti stanovanja i održavanja zgrada, kao izvornih nadležnosti lokalnih samouprava, pored resornog Ministarstva, treba aktivno da učestvuju i službe nadležne za poslove stanovanja u lokalnim samoupravama, inspekcijske službe, kao i svi građani koji stanuju u stambenim zgradama i čine stambenu zajednicu čije su nadležnosti, kao i prava i dužnosti članova skupštine stambene zajednice, odnosno vlasnika posebnih delova regulisani Zakonom i podzakonskim aktima. Prvi ostvareni rezultati sada ukazuju da Zakon u javnosti postaje sve prihvatljiviji, ali su neophodni i dalji napori svih aktera da Zakon postane polazište za unapređenje stanovanja a time i opšte kulture stanovanja koja pre svega zavisi od zajedničke odgovornosti svih korisnika stambenog prostora.

Kada možemo očekivati donošenje svih potrebnih podzakonskih akata, koje po Zakonu treba doneti i šta je do sada doneto/realizovano?

Do sada su doneti podzakonski akti koji bliže uređuju upravljanje u zgradama i održavanje zgrada:

Pravilnik o programu ispita i načinu polaganja ispita, uslovima za sticanje i oduzimanje licence za profesionalnog upravnika i sadržini registra profesionalnih upravnika (“Sl. glasnik RS”, br. 41/2017),
Pravilnik o sadržini Registra, dokumentaciji potrebnoj za registraciju i evidenciju podataka o stambenim zajednicama, kao i načinu podnošenja podataka i dokumenata (“Sl. glasnik RS”, br. 49/2017),
Pravilnik o vrsti, obimu i dinamici aktivnosti tekućeg i investicionog održavanja zgrada i načinu sačinjavanja programa održavanja (“Sl. glasnik RS”, br. 54/2017),
Pravilnik o obrascu izveštaja u vezi sa stambenim potrebama, uslovima stanovanja i programima stambene podrške u jedinici lokalne samouprave (“Službeni glasnik RS”, broj 52/17), a doneto je i objavljeno je i
Uputstvo o sadržini zahteva i načinu podnošenja zahteva za davanje saglasnosti organizatoru obuke na predloženi program obuke za polaganje ispita za profesionalne upravnike,

a trenutno su u proceduri donošenja i ostali podzakonski akati kojima se reguliše oblast stambene podrške, takođe značajne oblasti u ostvarivanju nacionalne stambene politike, koju je novi Zakon uredio na nešto drugačiji način od prethodnog zakonskog okvira koji je uređivao oblast socijalnog stanovanja.

Osim donošenja Zakonom predviđenih propisa, Ministarstvo je radilo i na približavanju Zakona građanima, pa je u tu svrhu napravljena i posebna internet stranica - www.stanovanje.gov.rs - namenjena građanima kao pomoć u primeni Zakona, a na kojoj su objedinjeni svi relevantni propisi, korisni saveti i obrasci dokumenata potrebnih za organizovanje upravljanja u stambenim zajednicama. Ova internet stranica treba da bude podrška svim zainteresovanim licima u cilju što boljeg razumevanja i primene odredbi Zakona, ali i kao servis sa korisnim informacijama i odgovorima na najčešća pitanja i dileme u vezi primene Zakona.

Koje su prednosti, po Vama, koje je doneo novi zakon u odnosu na uređenje po prethodnom zakonu koji je uređivao ovu oblast?

Donošenjem novog Zakona ostvaren je prvi značajan korak, a to je obezbeđivanje zakonskih uslova za rešavanje dugogodišnje problematike u oblasti stanovanja, naročito u pogledu poboljšanja sistemâ upravljanja i održavanja u stambenim zgradama, a koji su se pokazali nedovoljno efikasnim. Prethodna zakonska rešenja koja su uređivala oblasti stanovanja i održavanja stambenih zgrada u novom Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada su objedinjena u jedan zakon koji je jasnije precizirao i razradio modalitete upravljanja i održavanja, odnosno usmerio ih današnjim društvenim i ekonomskim prilikama, dajući veće mogućnosti tržištu usluga upravljanja i održavanja. Upravo je zbog uvođenja efikasnijeg sistema upravljanja, stambenoj zajednici kao organizaciji vlasnika posebnih delova, data mogućnost da bude nosilac svih prava i obaveza u svojstvu pravnog lica, i to ne samo u poslovima koji se tiču održavanja i korišćenja zgrade, što je bilo po prethodnom zakonskom rešenju, već u punom pravnom prometu.

Dugogodišnji problem neefikasnog upravljanja u stambenim zgradama, koji je rezultirao time da mnoge stambene zgrade nisu imale organizovano upravljanje, što je onemogućavalo i sprovođenje redovnih održavanja zgrade, novim Zakonom bi trebalo da bude prevaziđen kroz više novih modaliteta i pravnih instituta, kao što su regulisanje delatnosti profesionalnog upravljanja (uz obezbeđivanje javnog Registra profesionalnih upravnika), jedinstven sistem registracije stambenih zajednica prvi put zakonski regulisan, prinuda uprava kao prinudna mera za stambene zajednice koje ne organizuju upravljanje, mogućnost donošenja pravila o međusobnim odnosima vlasnika posebnih delova, odnosno akta kojim vlasnici posebnih delova mogu na drugačiji način da urede svoje međusobne odnose, prava i obaveze, kao i fleksibilniji način sazivanja i organizovanja rada skupštine stambene zajednice (elektronsko glasanje, smanjenje kvoruma usled ponovljene sednice ili zbog nedostupnosti vlasnika posebnog dela).

Novi Zakon ne tretira samo održavanje stambenih zgrada, već zgrade svih namena i oblika vlasništva, a osim toga u oblasti održavanja zgrada je takođe uneto nekoliko novina, a posebno je značajno uvođenje javnog interesa u održavanju zgrada, u slučaju kada odgovorna lica ne izvrše potrebne aktivnosti na održavanju zgrade, a čijim neizvršavanjem bi mogle da nastanu štetne posledice po život ili zdravlje ljudi, bezbednost okoline i imovine. Radi ostvarivanja javnog interesa u oblasti održavanja zgrada, Zakonom je data mogućnost lokalnoj samoupravi da odlukom može utvrditi urbanističke zone ili blokove za koje propisuje obavezu izvršenja određenih aktivnosti u održavanju zgrade, odnosno obavezno investiciono održavanje i unapređenje svojstava zgrada, kao i mogućnost da odlukom propiše obavezu održavanja spoljnog izgleda zgrade (fasade) i zabranu promene spoljnog izgleda (zabrana postavljanja klima-uređaja na vidljivom delu zgrade i sl.), uz propisivanje različitih stepena obaveznosti održavanja spoljnog izgleda zgrade, u zavisnosti od urbanističke zone ili bloka u kom se zgrada nalazi. Lokalne samouprave mogu po zakonu takođe svojim odlukama predvideti bespovratno sufinansiranje aktivnosti na investicionom održavanju i unapređenju svojstava zgrade, za šta jedinica lokalne samouprave obezbeđuje sredstva u budžetu za učešće u projektima finansiranja ovih aktivnosti i donosi odluku kojom propisuje postupak dodele sredstava, procenat učešća i uslove pod kojima učestvuje u finansiranju ovih aktivnosti. Još jedna od novina u Zakonu jesu aktivnosti na unapređenju svojstava zgrade ili dela zgrade kojima se poboljšavaju energetska ili druga svojstva zgrade, pa je radi ostvarivanja javnog interesa u pogledu unapređenja svojstava zgrade, Zakon predvideo da jedinica lokalne samouprave ima obavezu da najmanje jednom nedeljno obezbedi stambenim zajednicama savetodavnu pomoć za unapređenje energetske efikasnosti zgrade. Zakon je predvideo još jednu novinu u pogledu obezbeđivanja što efikasnijeg održavanja stambenih zgrada, a to je obaveza donošenja Programa održavanja zajedničnih delova zgrade na godišnjem nivou. Aktivnosti tekućeg i investicionog održavanja se prema Pravilniku o vrsti, obimu i dinamici aktivnosti tekućeg i investicionog održavanja zgrada i načinu sačinjavanja programa održavanja, obavljaju na zajedničkim delovima zgrade u skladu sa Programom održavanja koji donosi skupština stambene zajednice na predlog upravnika ili profesionalnog upravnika, koji se ujedno i stara o njegovoj realizaciji. Pravilnikom je propisano da se Program održavanja zgrade donosi na osnovu Izveštaja o proveri stanja zgrade, koji sadrži i predlog prioriteta održavanja, i sačinjava se posebno za aktivnosti tekućeg održavanja i posebno za aktivnosti investicionog održavanja.

Da li očekujete da će uvođenje nove elatnosti - delatnosti profesionalnog upravnika uticati na smanjenje nezaposlenosti u Republici Srbiji, ali i na osnivanje novih privrednih društava u svojstvu organizatora profesionalnog upravljanja?

Svakako da će odgovarajuća primena Zakona u pogledu upravljanja u stambenim zajednicama doprineti i smanjenju nezaposlenosti ukoliko budući licencirani profesionalni upravnici uspešno odgovore zahtevima tržišta u poslovima profesionalne uprave i ponude i održe kvalitet usluge i ponude, što bi svakako podstaklo širenje i unapređenje ove delatnosti, koja u zemljama okruženja postoji već izvesno vreme, sa ostvarenim rezultatima u sferi zadovoljavajuće organizacije i sprovođenja upravljanja u stambenim zajednicama. U dosadašnjoj praksi su postojale firme i agencije koje su pored usluga održavanja zgrada pružale i usluge upravljanja koje bi trebalo tek na osnovu novih zakonskih rešenja da dobije širu zastupljenost kao delatnost. Prema svemu sudeći trebalo bi takođe da dođe i do osnivanja novih privrednih društava kao organizatora profesionalnog upravljanja, naročito kada dođe do veće potražnje za profesionalnim upravnicima, kao i većeg zaposlenja licenciranih profesionalnih upravnika kod postojećih firmi, koje će zapošljavanjem licenciranih upravnika postati organizatori profesionalnog upravljanja, ili do osnivanja preduzetničkih radnji od strane licenciranih profesionalnih upravnika

Šta biste izdvojili kao najveći problem s kojim se susrećemo u primeni ovog zakona, odnosno u realizaciji efekata primene tog propisa?

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada obuhvata više oblasti i aspekata iz oblasti stanovanja i održavanja zgrada, više postupaka koji su obavezujući u primeni Zakona, kao i definisanih nadležnosti stambene zajednice i vlasnika posebnih delova, ali po meni najveći izazov, rekao bih, u primeni ovog zakona jeste jačanje svesti društva, odnosno vlasnika posebnih delova i stambenih zajednica o važnosti organizovanja upravljanja u zgradi i sprovođenja redovnih aktivnosti na održavanju zajedničkih delova zgrade, a samim time i kolektivne uloge i odgovornosti u unapređenju uslova stanovanja na opštem nivou i za buduće generacije. Od velike važnosti za efikasnu primenu ovog zakona su dobri susedski odnosi među komšijama i dobra komunikacija između vlasnika posebnih delova i izabranog upravnika ili profesionalnog upravnika. Ukoliko nije postojala šira svest među vlasnicima stanova i skupštinama stambenih zgrada, naročito u zgradama koje su građene u periodu posle dvehiljaditih, o zakonskoj obavezi organizovanja upravljanja, novim Zakonom bi trebalo da počne nova era upravo u pogledu jačanja svesti i upućivanja stambenih zajednica da organizuju upravljanje i da aktivno učestvuju u odlučivanju po svim pitanjima od interesa za njihovu stambenu zajednicu, gde redovno održavanje zgrade i unapređenje karakteristika i ambijenta zgrade predstavljaju svakako osnovne aktivnosti. Da život u stambenoj zajednici može da bude podsticajan, aktivan i koristan za okruženje u kome živimo pokazuju i dobri primeri organizovanosti stambenih zajednica, čiji stanari pored redovnih aktivnosti u domenu upravljanja i održavanja, nalaze vremena za zajednička okupljanja i kreativne i plemenite aktivnosti. Takve stambene zajednice su primer da se svaki zakon, pa i Zakon o stanovanju i održavanju zgrada može uspešno primenjivati.

Da li su uvedene nove obaveze za stambene zgrade i stanare istih?

Novi Zakon o stanovanju i održavanju zgrada precizira prava i obaveze vlasnika posebnih delova, kao i nadležnosti i dužnosti organa stambene zajednice - skupštine stambene zajednice i upravnika, ali u okviru obaveza vlasnika posebnih delova nema uvedenih novih obaveza, već se te obaveze kao i prethodno odnose na obaveznosti učešća u radu skupštine stambene zajednice i odlučivanju u svim pitanjima od interesa sa stambenu zajednicu, kao i obaveze učešća u troškovima upravljanja i održavanja zajedničkih delova zgrade. Ovo su osnovne obaveze vlasnika posebnih delova kojima se obezbeđuje sprovođenje potrebnih aktivnosti u upravljanju i radi preduzimanja aktivnosti na održavanju zgrade.

Koji je rok za održavanje skupštine na kojoj se bira upravnik (bio 1.3.2017. godine), a koji rok za podnošenje prijave za upis stambene zajednice (bilo do 15.3.2017. godine)?

Stambena zajednica je u skladu sa članom 40. Zakona bila dužna da u roku od 60 dana od dana sticanja svojstva pravnog lica održi prvu sednicu skupštine na kojoj je trebalo da izabere upravnika. Ovu sednicu je trebalo da sazove lice koje je do donošenja Zakona vršilo dužnost predsednika skupštine odnosno saveta stambene zgrade, a ukoliko takvog lica nije bilo, bilo koji vlasnik posebnog dela zgrade je mogao da sazove sednicu. Zakonski rok za održavanje prve sednice skupštine stambene zajednice i izbor upravnika je istekao 1. marta 2017. godine, ali kako do tog roka nije postojao Registar stambenih zajednica, kao ni Registar sa upisanim licenciranim profesionalnim upravnicima, koji su u međuvremenu uspostavljeni, organizovanje upravljanja, odnosno izbor upravnika ili angažovanje profesionalnog upravnika, biće moguće do kraja godine, do kada postoji i zakonski rok za registraciju svih stambenih zajednica u Registar stambenih zajednica.

Naime, u skladu sa prelaznom odredbom (član 138. Zakona), skupština ili savet zgrade formirani u skladu sa propisima koji su važili do stupanja na snagu novog zakona, odnosno vlasnici posebnih delova zgrade u kojoj nije bila formirana skupština ili savet zgrade, dužni su da u roku od šest meseci od dana početka rada Registra izvrše registraciju stambene zajednice. Registar stambenih zajednica je počeo sa radom 12. juna 2017. godine i od tog datuma teče rok od šest meseci za registraciju stambenih zajednica. Nakon tog roka upravnik/profesionalni upravnik ili drugo lice ovlašćeno odlukom stambene zajednice dužan je da u roku od 15 dana od dana održavanja sednice skupštine, odnosno nastanka promene (za koju je prema Zakonu i podzakonskim aktom predviđeno da se vrši promena ili brisanje), podnese prijavu za upis stambene zajednice, upis ili promenu upravnika, odnosno registraciju i evidenciju promene ili brisanja drugih podataka o stambenoj zajednici koji se registruju i objavljuju u Registru stambenih zajednica.

Registri?

Zakonom su predviđena dva značajna registra za stambenu oblast, a to su Registar stambenih zajednica i Registar profesionalnih upravnika. U cilju unapređenja sistema upravljanja u stambenim zajednicama, bilo je potrebno da se na drugačiji način uredi i registracija stambenih zajednica, koja pre donošenja novog Zakona i nije bila zakonski regulisana, niti je bila zastupljena ni kao praksa evidencije stambenih zgrada u svim lokalnim samoupravama. Registar stambenih zajednica je elektronska javna baza podataka i dokumenata u kojoj su sadržani podaci o stambenim zajednicama na teritoriji lokalne samouprave. Stambena zajednica se, prema Zakonu, upisuje u Registar stambenih zajednica koji vodi jedinica lokalne samouprave i koja organizuje rad Registra prema svojoj teritorijalnoj nadležnosti.

Novim sistemom registracije je predviđeno da podaci o stambenoj zajednici i upravniku budu javno dostupni kroz centralnu i javnu Jedinstvenu evidenciju koju vodi Republički geodetski zavod. Zakonom je po prvi put uspostavljen jedinstven sistem registracije stambenih zajednica u celoj zemlji, čime se zamenjuje dosadašnja različita praksa vođenja evidencije o stambenim zgradama (a mnoge opštine ovakvu evidenciju nisu ni imale, odnosno samo 40% opština je imalo neki vid evidencije stambenih zgrada prema analizi Stalne konferencije gradova i opština). Registracija stambenih zajednica je predviđena kao “jednošalterski” sistem, kojim se obezbeđuje registrovanje podataka o stambenoj zajednici na jednom mestu, a Rešenja o registraciji stambenih zajednica su javno dostupna na internet strani Republičkog geodetskog zavoda kroz bazu Jedinstvene evidencije. Za sve stambene zajednice koje prethodno nisu imale registrovan matični broj, pri registraciji će im biti dodeljen i matični broj, koji će takođe biti objavljen na Rešenju o registraciji, a predviđeno je da će se u postupku registracije elektronski preuzimati i Poreski identifikacioni broj (PIB). Od januara naredne godine će biti omogućeno i elektronsko podnošenje prijave, čime će registracija stambene zajednice biti dodatno unapređena.

Registar profesionalnih upravnika, kao jedinstvena, centralna i javna baza podataka o profesionalnim upravnicima, sadržaće ažurne podatke o licenciranim profesionalnim upravnicima i organizatorima profesionalnog upravljanja kod koga su zaposleni, kao i spiskove svih aktivnih, raskinutih i isteklih ugovora sa stambenim zajednicama za svakog aktivnog profesionalnog upravnika. Ovaj Registar će biti dostupan na sajtu Privredne komore Srbije čim se u njega upišu prvi licencirani profesionalni upravnici nakon polaganja ispita.

Kada će moći da počnu sa radom prvi profesionalni upravnici, a kada organizatori?

Privredna komora Srbije je početkom jula oglasila termin ispita i početak prijavljivanja za ispit za sticanje licence za profesionalne upravnike, koji će biti održan krajem jula meseca. Nakon polaganja ispita kandidati dobijaju licencu profesionalnog upravnika i upisuju se u Registar profesionalnih upravnika, čime prema zakonu (član 52. Zakona) stiču kvalifikaciju profesionalnog upravnika.

Zakonom je Privrednoj komori Srbije povereno organizovanje ispita i licenciranje profesionalnih upravnika. Ispit za licencu polažu sva zainteresovana fizička lica koja su zadovoljila uslove za izlazak na ispit (imaju najmanje srednje obrazovanje u četvorogodišnjem trajanju i nisu osuđivana pravosnažnom odlukom na kaznu zatvora za krivično delo koje ga čini nedostojnim ili nepodobnim za obavljanje poslova profesionalnog upravnika), bez obzira da li su pohađali obuku, kao pripremu za polaganje ispita kod organizatora obuke koji je dobio saglasnost resornog Ministarstva na predloženi program obuke, ili su se sami pripremali za ispit na osnovu spiska literature i pravnih izvora u Prilogu 2 Pravilnika o programu ispita, načinu polaganja ispita, uslovima za sticanje i oduzimanje licence i sadržini registra profesionalnih upravnika. Nakon sticanja licence profesionalni upravnici mogu da se zaposle ili da budu angažovani u već postojećim firmama koje se bave poslovima upravljanja, a koje će zadovoljiti uslov da se bave poslovima profesionalnog upravljanja, odnosno postaće organizatori profesionalnog upravljanja u skladu sa Zakonom (član 51), ukoliko imaju najmanje jedno licencirano lice u radnom odnosu na neodređeno vreme sa punim radnim vremenom, ili mogu sami da osnuju privredno društvo ili da budu preduzetnici, u skladu sa propisima koji uređuju pravni položaj privrednih društava i preduzetnika. Odlukom stambene zajednice o poveravanju poslova upravljanja profesionalnom upravniku, zaključuje se ugovor između pravnih lica - stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja.

Da li je potrebno da se registruje ogranak ili novo društvo za obavljanje delatnosti Organizatora upravljanja zgradama?

Sva postojeća pravna lica, koja su u Agenciji za privredne registre registrovana sa pretežnom delatnošću održavanje zgrada i upravljanje, kada zaposle najmanje jedno lice sa licencom profesionalnog upravnika na neodređeno vreme sa punim radnim vremenom postaju organizatori profesionalnog upravljanja koji mogu da se bave profesionalnim upravljanjem. U zavisnosti od broja stambenih zajednica sa kojima bi zaključio ugovore o profesionalnom upravljanju, organizator profesionalnog upravljanja će zaposliti ili angažovati i potreban broj licenciranih profesionalnih upravnika.

Postoje li upiti za poslove Organizatora upravljanja?

Profesionalni upravnici stiču licencu profesionalnog upravnika kao fizička lica nakon čega se mogu zaposliti kod organizatora profesionalnog upravljanja ili će osnovati pravno lice (privredno društvo ili preduzeće u formi preduzetnika) za poslove profesionalne uprave, čega će u budućnosti verovatno biti sve više, čim na tržištu poraste potreba za profesionalnim upravnicima i kada bude sve više licenciranih profesionalnih upravnika koji će razvijati svoje poslovne ideje u oblasti profesionalne uprave.

Cenovnik i visina naknade Organizatoru?

Visina naknade, odnosno cena troškova profesionalnog upravljanja je stvar tržišta.

Stambena zajednica bira organizatora profesionalnog upravljanja, a može i da zahteva da određeno lice koje angažuje organizator profesionalnog upravljanja bude određeno za profesionalnog upravnika te stambene zajednice, na osnovu ponude i usluga koje pruža organizator profesionalnog upravljanja, što zavisi i od potreba stambene zajednice, veličine zgrade i broja posebnih delova ili drugih aspekata od značaja za upravljanje. A u slučaju prinudno postavljenog profesionalnog upravnika, odnosno imenovanog u postupku prinudne uprave, visina naknade koju će plaćati vlasnici posebnih delova određuje se odlukom lokalne samouprave na osnovu Pravilnika o kriterijumima za utvrđivanje minimalnog iznosa koji određuje jedinica lokalne samouprave za plaćanje troškova održavanja i upravljanja zgradom, koji će biti uskoro donet. Minimalni iznos naknade za profesionalno upravljanje u prinudnoj upravi će se razlikovati među lokalnim samoupravama, jer je jedan od kriterijuma za utvrđivanje minimalnog iznosa te naknade i prosečna neto zarada u jedinici lokalne samouprave za prethodnu godinu prema podacima Republičkog zavoda za statistiku.

Da li preduzetnici koji su registrovani kao profesionalni upravnici moraju da zaposle nekog?

Licencirani profesionalni upravnici koji su se u Agenciji za privredne registre registrovali kao preduzetnici ne moraju da zaposle nikog drugog. Mogu sami da razvijaju posao profesionalnog upravljanja, s tim što su u tom slučaju ograničeni na određen realan broj stambenih zajednica sa kojima bi zaključili ugovor, odnosno kako bi sve potrebne aktivnosti u okviru prinudne uprave mogli kvalitetno da obavljaju, što je naravno stvar njihove preduzimljivosti i organizovanosti. Profesionalni upravnik koji je stekao licencu, a zaposlen je na nekom drugom poslu, može da bude preduzetnik iz radnog odnosa i da se bavi i profesionalnim upravljanjem.

Da li profesionalni upravnici moraju da budu registrovani kao preduzetnici ako rade sami?

Ukoliko žele da rade sami, za licencirane profesionalne upravnike bi bilo najbolje da se registruju kao preduzetnici, premda mogu da osnuju i privredno društvo za poslove profesionalne uprave. Za one koji bi sami da razvijaju posao profesionalne uprave bi svakako bilo dobro da se registruju kao preduzetnici, a uvek mogu da zaposle još nekog ili da se preregistruju u privredno društvo.

Da li već postoje ponude osiguravajućih kuća?

Ako mislite na ponude osiguravajućih kuća za polisu ili ugovor o osiguranju od profesionalne odgovornosti, koji je po Zakonu licencirani profesionalni upravnik dužan da zaključi na period od najmanje tri godine pre podnošenja zahteva za izdavanja ili obnavljanja licence, verovatno da već postoje, jer odmah po polaganju ispita profesionalnim upravnicima će se izdavati licenca, a to će biti već od narednog meseca.

Da li postoje upiti za organizaciju pripremne obuke profesionalnih upravnika?

Zakonom je propisano da obuku za polaganje ispita za profesionalnog upravnika organizuje Privredna komora Srbije ili drugo pravno lice koje podnosi zahtev resornom Ministarstvu i dobije saglasnost na predloženi program obuke. Ministarstvu je do sada takav zahtev podnelo nekoliko pravnih lica koji žele da organizuju pripremnu obuku za ispit. Verovatno će biti još zainteresovanih pravnih lica, jer je svakako dobro da postoji mogućnost izbora za kandidate koji žele da prođu pripremnu obuku za polaganje ispita za profesionalnog upravnika.

Da li postoji obavezna literatura za buduće profesionalne upravnike?

U Prilogu 2 Pravilnika o programu ispita, načinu polaganja ispita, uslovima za sticanje i oduzimanje licence i sadržini registra profesionalnih upravnika navedeni su osnovni pravni izvori i literatura potrebni za pripremu ispita, koji su ujedno i smernice za pripremu programa obuke za profesionalne upravnike, a koji svakako mogu biti prošireni i obrađeni u formi udžbenika. Na organizatoru obuke je da što bolje pripremi program obuke i način izvođenja nastave, što naravno podrazumeva i pripremu materijala za učenje, koji organizator obuke može da ponudi i na tržištu, te da to bude celovit materijal iz koga će ispit pripremati i lica koja ne budu pohađala pripremnu obuku. Inače, opseg oblasti iz kojih profesionalni upravnici polažu ispit je dosta širok i obuhvata proveru znanja iz tematskih oblasti: pravni okvir u vezi sa korišćenjem, upravljanjem i održavanjem zgrada, administrativni i finansijski aspekti upravljanja zgradom, karakteristike zgrade, održavanje zgrade i bezbednosne procedure i veštine i oblici komunikacija.

Da li će i kada biti prinudne uprave?

Uvođenje prinudne uprave od strane lokalne samouprave za stambene zajednice, koje ne organizuju upravljanje u skladu sa Zakonom, predstavlja u stvari privremenu meru kojom se obezbeđuje efikasno upravljanje.

Prinudna uprava, kao jedan od novih pravnih instituta u oblasti upravljanja zgradama, u skladu sa članom 57. Zakona uvodi se stambenoj zajednici poveravanjem poslova upravljanja profesionalnom upravniku kada stambena zajednica nije izabrala upravnika ili poslove upravljanja nije poverila profesionalnom upravniku, odnosno kada nije organizovala upravljanje u skladu sa Zakonom, kada nije podnela prijavu za upis stambene zajednice u Registar nakon zakonom propisanih rokova (šest meseci od početka rada Registra, odnosno 15 dana od dana nastanka promene) ili kada po isteku ili prestanku mandata upravnika stambena zajednica iz bilo kog razloga nije izabrala novog upravnika. Postupak uvođenja prinudne uprave pokreće se podnošenjem prijave nadležnog inspektora ili vlasnika posebnog dela, nakon čega jedinica lokalne samouprave imenuje profesionalnog upravnika sa liste iz Registra profesionalnih upravnika koji vodi Privredna komora Srbije. Ovaj postupak sprovodi nadležni organ jedinice lokalne samouprave, koji rešenjem imenuje profesionalnog upravnika, uz primenu zakona kojim se uređuje upravni postupak, čime je uspostavljena pravna sigurnost u postupku uvođenja ovog instituta. Profesionalni upravnik vrši poslove upravljanja sve dok stambena zajednica ne donese odluku o izboru upravnika ili dok ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju, odnosno dok ne podnese prijavu za upis u Registar profesionalnih upravnika. Po upisu prvih licenciranih profesionalnih upravnika u Registar profesionalnih upravnika lokalne samouprave će moći na zahtev inspektora ili vlasnika posebnog dela da pokrenu postupak uvođenja prinudne uprave.