ZAKON O POSEBNIM USLOVIMA ZA EVIDENTIRANJE I UPIS PRAVA NA NEPOKRETNOSTIMA: Stručnjaci upozoravaju na propuste sistema, da rokovi nisu realni i da zakon otvara ozbiljna pitanja pravne sigurnosti i bezbednosti objekata

Milioni nelegalno izgrađenih objekata, prema novom Zakonuo posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava svojine na nepokretnosti ("Sl. glasnik RS", br. 91/2025 - dalje: Zakon), mogu da budu upisani u katastar, uz obećanje brzog i jednostavnog postupka. Stručnjaci, međutim, upozoravaju na propuste sistema, da rokovi nisu realni i da zakon otvara ozbiljna pitanja pravne sigurnosti i bezbednosti objekata.

Lako i brzo - tako bi trebalo da funkcioniše proces upisa prava na nepokretnostima po novom zakonu. Prema rečima predstavnika vlasti građanima je za to potrebna očitana lična karta i kupoprodajni ugovor, ugovor o nasleđivanju, ili neki drugi dokument kojim dokazuju da su vlasnici nekretnine, a cena upisa se kreće od 100 do 1000 evra.

Prijava se vrši putem digitalne platforme, ili u poštama i opštinama širom Srbije.

Do 12. januara je stiglo više od 600.000 prijava, iako su očekivanja u vrhu države da bi trebalo da se do 8. februara prijavi 4,8 miliona nelegalnih objekata.

Iako sama procedura deluje jednostavno, u praksi nije baš tako.

Sistem nije u potpunosti prilagođen i spreman za složene situacije, kao što su nekretnine koje su više puta prodavane i menjale vlasnike.

To je bio slučaj sa klijentom advokatice Jelene Dobričić Lukić koji nije prvi kupac nekretnine u nizu.

Kada je otišao u opštinu da se prijavi, radnica nije imala sluha za njegov slučaj, objašnjava Dobričić Lukić.

“Bukvalno je rekla - Gospodine, dođite mi samo sa ugovorom i očitanom ličnom kartom. Da li vi stvarno mislite da ćemo mi da skeniramo ovoliki broj papira, po svakom čoveku pojedinačno?”

Advokatica Jelena Dobričić Lukić ističe da nemaju sve opštine i pošte kapacitete da proces upisa sprovedu u zadatim rokovima i po novoj proceduri.

“Pošte i lokalne samouprave nemaju tehničke kapacitete da prime toliki broj građana”, objašnjava Dobričić Lukić i dodaje da se od radnika u poštama i opštinama ne može očekivati da rešavaju stvari koje su za pravnike.

Poteškoća ima i putem onlajn prijava.

Zakon dozvoljava da se putem platforme “Svoj na svome” složeni objekti poput poslovnih prostora i stambenih zgrada prijave više puta, odnosno da može da ih prijavi više osoba, objašnjava advokat i konsultant u oblasti građevinskih dozvola i legalizacije Đorđe Vukotić.

Dodaje i da je zato moguće da jedna zgrada na digitalnoj platformi bude prijavljena i po 20 puta.

Vukotić kaže da je do pre nekoliko dana bilo nemoguće da se prijavi čitava zgrada, već samo stanovi unutar nje. Sada to je moguće.

“Problem je što ljudi koji su možda podnosili za zgradu misle da su podneli (…) a nisu dobili broj, što znači da bi oni sad trebalo da podnesu ponovo.”

Na pitanje da li su sprovodili obuke za zaposlene u poštama i opštinama, kao i da li su im poznati problemi dela građana prilikom prijave nelegalnih objekata, kako u ovlašćenim institucijama, tako i putem digitalne platforme, ni iz Ministarstva građevine, ni iz Agencije za prostorno planiranje i urbanizam, nema odgovora.

Advokat Vukotić smatra da je problematično i to što se prilikom prijave podnose skenirani dokumenti jer mogu biti falsifikovani.

 “Ako nije zadržan original, ili ako nisu potpisana dokumenta kvalifikovanim elektronskim potpisom, čime prelaze u format elektronskog dokumenta, ne mogu se dokazati falsifikati, pa samim tim ni odgovornost lica koja su falsifikovala dokumenta, imajući u vidu da se prilikom podnošenja prijave ne vrši ni autentifikacija podnosioca.”

Predsednik udruženja “Mreža za restituciju” Milivoje Antić vidi opasnost i u tome da građani samo putem platforme garantuju za istinitost podataka.

“Znači mnogo je lako kliknuti na to i pravdati se sutra da vam je omašila ruka, da ste slučajno kliknuli i da niste razumeli da je to tako ozbiljno. Druga je stvar kad to radite pred organom, pa vas upozori da je davanje lažne izjave podleže krivičnoj odgovornosti”, navodi Antić.

Otkako je stupio na snagu 24. oktobra, stručnjaci upozoravaju da se u novom zakonu zapravo ne radi o legalizaciji objekata, barem ne na onaj način na koji je to predviđao raniji zakon. To se zaključuje iz samog naziva - Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima.

Razlika je važna jer je prethodna procedura legalizacije podrazumevala proveru stanja u kom se objekat nalazi. Taj korak je u novom zakonu izbačen, upozoravaju sagovornici CINS-a.

“Po starom zakonu o ozakonjenju od 2015. godine (…) moraju da vam izađu licencirani stručnjaci, arhitekte, građevinski inženjer, znači mora da postoji izveštaj o tehničkoj ispravnosti i stabilnosti objekta, i izveštaj o zatečenom stanju objekta”, kaže advokatica Jelena Dobričić Lukić.

Ona objašnjava da u praksi primena novog zakona znači da će vlasnik nekretnine moći da se upiše u katastar nepokretnosti, ali da to ne znači da je njegov objekat tehnički i građevinski ispravan.

Novi zakon ne obavezuje građane da dostavljaju dokaz o stabilnosti objekta.

Advokat Đorđe Vukotić ističe da je velika greška što se po novom zakonu ne dostavlja tehnička dokumentacija o objektima.

“Mi moramo znati koji je kvalitet tih zgrada, zato što može nekome da se sruši na glavu kao ova nadstrešnica u Novom Sadu, i da ne znamo ko je odgovoran ni zašto se srušila”, navodi Vukotić i kao rešenje predlaže jedan centralni registar sa podacima sa tehničkom dokumentacijom za sve legalizovane objekte.

Novi zakon predviđa da u onim slučajevima gde nisu rešeni imovinsko-pravni odnosi oko objekata ili parcela na kojima se objekti nalaze, daje se uputstvo i prostor strankama da te odnose reše u roku od pet godina, kako bi proces upisa prava na svojinu mogao da bude završen.

“Sudovi postupaju u dužim rokovima, tako da taj zakon u tom smislu neadekvatan, jer se ne može nalagati građanima da postupe u roku koji zavisi od postupanja suda, to je neprihvatljivo”, objašnjava advokat Đorđe Vukotić.

Međutim kada je zemljište u javnoj svojini, problemi su druge vrste. Ljudi koji su tu nelegalno gradili će ovim zakonom postati vlasnici i objekata i zemljišta. Kako navodi Milivoje Antić to je nefer prema ljudima koji su godinama čekali da im se imovina vrati kroz proces restitucije.

Jedna od prvih dilema o kojima se u medijima pisalo nakon što je predsednik Srbije najavio da će država novim zakonom stati na put nelegalnoj gradnji, bila je ta da li je taj zakon nefer i diskriminišući za one građane koji su godinama gradili legalno, plaćali sve redovno i poštovali zakon.

Advokat Vukotić navodi da je zakon nefer i prema ljudima koji su već bili u postupku ozakonjenja.

“Moralo je da im se ostavi mogućnost da se odluka o njihovim postupcima donese po starom zakonu”, navodi Vukotić.

On dodaje da i po novom zakonu građani u slučaju eksproprijacije ne bi dobili istu nadoknadu kao po starom zakonu.

O ustavnosti ovog zakona odlučivaće Ustavni sud, koji je do sada formirao tri predmeta, na osnovu tri inicijative fizičkih lica.

Advokatica Jelena Dobričić Lukić objašnjava da novi zakon ima elemenata za ocenu ustavnosti, ali objašnjava i zašto on može biti dobar upravo za ljude koji su godinama čekali u dugim procedurama.

“Ne možemo tretirati sad ovaj zakon kao da je on povoljan samo za one koji su nelegalno gradili. Postoje situacije u kojima je ljudima falio, što bi rekao naš narod samo jedan papir i taj papir nisu dobili 20 godina, a sada će po ovom zakonu i ti građani moći da upišu svoja prava”.

Dobričić Lukić ističe druge prednosti novog zakona, kao što je rast cene nekretnine na tržištu koja je uredno upisana u katastar:

“Očekuje se da će pojedine banke dozvoljavati kupovinu ovakvih nekretnina na kredit, što do sada nije moglo, jer nijedan javni beležnik nije hteo da overi ugovor o kupoprodaji ovakvih objekata.”

Izvor: Vebsajt CINS, Maja Repić, 15.01.2026.
Naslov: Redakcija